|
风波总是一波未平，一波又起。 9月10日，数位购房业主向凤凰网房产透露，廊坊荣盛发展的“阳光馨苑”“四季花语”项目涉及到售后返租、首付分期、绑定基金等诸多问题，要求退房退款。 据凤凰网房产了解，“阳光馨苑”“四季花语”项目均为荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称：荣盛发展）开发，上述业主在2016年至2017年购买了其商铺项目。 此前，中国经营报曾报道，唐山的“荣盛未来城”项目就因涉及到售后返租、篡改合同、虚假宣传等诸多问题而频遭业主投诉。 作为河北省首家IPO（首次公开募股）的房地产企业，外界对荣盛发展的印象多集中于高质押、高负债、高周转的快速扩张模式。荣盛发展一度拥有“河北地王”之称，而与此同时，频繁的诉讼也伴随着荣盛发展。 首付分期、售后反租现身 “低门槛，高收益”“10年返利90%”，李宇说，“阳光馨苑”项目的这些宣传语吸引了自己，“直到今年三四月份，才从业主群里了解到商铺存在的问题”。 李宇回忆，由于商铺首付比例高，超出自己的购买能力，当时已经打算放弃购买。而销售人员表示，开发商可以提供首付分期，出10%的首付，就能买下一套商铺。“我当时就交了2万定金”。 央行和银监会明确规定，商铺首付比例应不低于50%。因此，不少业主按照开发商的要求，和荣盛物业签订了《借款协议》。协议载明，业主借款用于支付向荣盛发展购房的部分款项。并规定，荣盛物业直接将上述借款支付给荣盛发展。余下40%的首付款，若2年内补齐，则不计利息。 据查证，荣盛物业为荣盛发展的全资子公司。 有业主介绍，自己实际支付了10%的首付款，但收据上却显示50%的款项。荣盛物业是否真实向荣盛发展支付了剩余40%的“首付借款”不得而知。 凤凰网房产咨询法律人士获悉，“荣盛发展这种首付款支付方式属于首付贷性质，而且这种左手导右手在监管方面也存在缺失。” 此外，不少业主表示，购房时，除首付款外，还支付了一笔参团费。购房前，销售人员表示有“4.5万抵7万”的优惠，并在计算房款、返利时把这笔钱计入到总房款中，但购房协议中却没有这笔钱的记录。“看到收据单，才知道这笔钱是参团费”。 在孙华提供的参团费收据里，凤凰网房产注意到，其中两张金额分别为2万的收据为西藏意家信息科技有限公司（以下简称：西藏意家）开具，另一张金额为五万的收据为北京一家中介公司开具。“这两家公司，从没有听销售人员提起过”，孙华说。 凤凰网房产梳理收据单发现，共有三家北京中介公司，一家廊坊中介公司，和西藏意家（经查证，为荣盛发展间接控股公司）涉及其中，开具了参团费收据。 两年内，不少人通过“首付分期+参团费”的方式购买了上述商铺项目，业主们却并没有收到宣传中的高收益。李宇说，购房前，销售人员一直强调年收益率可达9%，10年可回本90%。“交完这两笔钱，销售人员推荐购买开发商的基金，金额为总房款的30%，我说没钱买基金。但是，签完购房协议以后，才被告知不购买基金，前五年没有返租。” 现在房子没有、房本没有、贷款银行没有、收益也没有。 张丽是少数既支付商铺全款又购买基金的业主之一。“我交了50％首付款，银行贷款却没有批下来，就申请退款。销售人员告诉我需要先购买开发商的基金，才能退款”。然而，买了基金却没有得到退款的张丽，只得向亲戚借钱交齐了剩余房款。 临近交房开始返租的前一个月，张丽收到荣盛发展的一纸通知：受环京区域政府空气治理要求的影响，截止2018年3月底，项目已停止建设长达12个月，交房时期另行通知，返租日期也随之推迟。 实际上，“售后返租”一直被明令禁止。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 法律也对“售后返租”行为进行了界定。最高人民法院颁布的《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。” 负债千亿囤地 “首付分期”“售后返租”“参团费”“捆绑基金”等问题的出现，直指同一个现象：荣盛发展需快速回笼资金。 如今，房地产行业就像初秋的天气，渐显凉意。面对政府调控加码，政策收紧，土地价格上涨，开发项目竞争加剧，而房地产开发行业开发周期较长，资金周转速度较慢。荣盛发展半年报也提示：若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，将对公司生产经营产生不利影响。 据界面新闻报道，荣盛发展董事长耿建明做出决定：今年三季度，荣盛发展停止拿地，各类款项能拖就拖。一句话概括：现金为王。 事实上，荣盛发展大举拿地，资产负债率已突破80%。 荣盛发展频繁在土地市场出手。荣盛发展半年报显示，2018年上半年，其通过股权收购、招拍挂、旧村改造等多种方式，先后在京津冀、长三角、中西部等30多个城市获得土地53余宗，规划权益建筑面积402.76万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,630.13万平方米，可以满足公司3年左右的开发需要。 大举拿地和土地储备的快速扩张，给荣盛发展带来资金压力，其资产负债率一直居高不下。半年报显示，其资产总额为2054.00亿元，负债总额为1744.92亿元，资产负债率达到84.95%。而在2016年、2017年，荣盛发展的资产负债率分别为82.80%、84.68%。 为缓解资金压力，荣盛发展通过多种融资渠道获得现金流。荣盛发展发布的公告显示：2018年9月4日，荣盛建设质押1500万股。而仅在8月14日一天，公司公开发行债券50亿元，非公开发行公司债券30亿元，向荣盛控股借款不超过50亿元，向荣盛建设借款不超过20亿元。 据相关媒体报道，荣盛发展提出的口号是“14579”，即拿地一个月开工，四个月出展示区，五个月销售，七个月现金流回正，九个月清盘。纵观荣盛发展的发展策略，其正是以“高负债”“高周转”的模式来推动自身资产、规模的快速扩张。 在快速发展的同时，荣盛发展官司不断。凤凰网房产通过“天眼查”，以“荣盛房地产发展股份有限公司”为关键词，搜索发现，该公司司法风险达1068条，司法诉讼多达532条。 近日，石家庄市住房和城乡建设局网站曝光的违规房产项目中，荣盛发展的“荣盛华府”项目赫然在列。唐山市住房和城乡建设局对“荣盛未来城”项目存在的售后包租行为作出了行政处罚。廊坊市住房和城乡建设局查明“阳光馨苑”项目由于未确定合作银行，造成业主无法网签，责成荣盛发展解决问题。 荣盛发展违规事件频出，在法律边缘试探，合规运营形势严峻。凤凰网房产据此致电荣盛发展一名副总，截至发稿，电话处于无人接听状态。 （注明：应采访者要求，文中人物均为化名。） |
